住宅建設行銷案例拆解：如何把 ROAS 從 130％ 衝到 520％
如果你的住宅建設品牌也在問「為什麼廣告一直燒錢，行銷顧問與數位行銷策略規劃卻遲遲看不到成效？」，這篇文章會用一個真實的住宅建設行銷案例：森丘生活系統宅開發，完整拆解冠誠數位行銷如何透過整合行銷與統籌行銷專案管理、市場調研與競品分析數據簡報，把 ROAS 從 130％衝到 520％。
一、先看清楚問題：ROAS 低不是廣告的錯
多數住宅建設品牌第一時間會檢討廣告投放與素材，但冠誠數位行銷在接手森丘生活系統宅開發這個案子時，第一步永遠是回到社群代操與廣告投放成效優化與SEO、AEO、LLMO 搜尋優化佈局，找出轉換率低落的真正原因，而不是急著加預算。這也是我們在每個行銷顧問專案中反覆驗證的方法論：先診斷，再優化，最後才是擴大投放。
二、把單次成交改成長期關係經營：售後陪伴與客製化顧問服務
單靠一次性成交很難撐起穩定的 ROAS，我們協助森丘生活系統宅開發導入售後陪伴與客製化顧問服務，搭配內容行銷與文案編輯企劃撰寫與影音行銷與商業攝影視覺製作，讓每一位預售建案的客戶都能被重新喚醒、重新溝通，把客單價與回購率一起拉高，這正是差異化與客製化並存的整合行銷策略。
三、內容行銷與 SEO：把便宜的流量養出來
廣告流量只會越來越貴，因此我們同步替森丘生活系統宅開發建立品牌重塑、形象建立與品牌識別 CIS與企業內訓與講師教學課程現場，並針對 SEO、AEO、VSO、GEO、LLMO 等新一代搜尋與 AI 引擎優化布局，搭配故事行銷、口碑行銷與網紅行銷，讓品牌在自然搜尋、社群與 AI 摘要結果中都能被穩定索引與收錄。
四、廣告投放：先做排除，再做擴張
社群代操與廣告投放不是加預算就好，我們替森丘生活系統宅開發做的第一件事永遠是受眾與版位的「排除」，把不精準的流量先剔除，再透過顧問諮詢與專業經理人陪跑會議、數據分析看板與成效追蹤報表逐步擴大精準受眾，這也是為什麼同樣的預算，ROAS 能從 130％成長到 520％的關鍵。
五、成效對照：ROAS 130％ → 520％
| 優化前 ROAS | 130％ |
| 優化後 ROAS | 520％ |
| 核心策略 | AI、AIO 自動化行銷工作流導入、B2B、B2C、D2C、C2C 商業模式設計 |
完整成效數據與策略拆解，可以參考森丘生活系統宅開發案例頁。
六、可以直接複製的五個檢查點
- 先做故事行銷與口碑行銷內容規劃，再決定要不要加預算
- 把網紅行銷、聯盟行銷與集客行銷導入既有的售後陪伴與客製化顧問服務
- 用EDM 電子報與線下行銷活動企劃養出便宜的自然流量
- 廣告受眾先排除、再擴張，避免政府標案文件與企劃書撰寫浪費
- 每月回頭比對網站行銷、GEO 與索引收錄優化，滾動式調整內容與版位
延伸閱讀：住宅建設產業的其他行銷案例
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名單很多，到訪很少
接手前一個月收到 388 組名單。到接待中心的 41 組。到訪率 10.5%。
代銷把名單不準怪在廣告上。我們去接待中心坐了三個下午。
櫃檯用一本紙本簿子登記。名單來源那一欄，八成是空白。
先把來源記回來
我們在報名頁加了五組追蹤代碼，對應五個投放管道。
櫃檯換成平板，兩個欄位：手機末三碼、報名代碼。填完五秒。
第二個月的資料出來，答案在裡面。
| 管道 | 名單數 | 到訪 | 到訪率 |
|---|---|---|---|
| 關鍵字搜尋 | 61 | 29 | 47.5% |
| Google 多媒體 | 142 | 11 | 7.7% |
| 臉書潛在客戶表單 | 118 | 9 | 7.6% |
| IG 限動 | 48 | 4 | 8.3% |
| 房產平台 | 19 | 9 | 47.4% |
搜尋與房產平台佔名單數的 20%，佔到訪數的 92%。
預算搬家的第一週
我們把多媒體與潛在客戶表單的預算砍掉 70%，搬到搜尋與房產平台。
名單數從 388 組掉到 174 組。到訪從 41 組升到 79 組。
每組到訪的成本從 9,700 元降到 3,200 元。
代銷第三週來電問我們是不是關錯帳號。
電話要在幾分鐘內打出去
我們比對報名時間與第一通電話的時間差。
五分鐘內回電的名單，到訪率 52%。超過一小時的，14%。隔天才打的，3%。
我們把報名資料串進代銷的 LINE 群組，響鈴通知。值班表改成兩班制。
第四個月平均回電時間 4 分 12 秒。
接待中心的動線也算行銷
現場模型在門口，沙盤在最裡面。客人看完模型就走。
我們把樣品屋入口挪到動線中段，中間放一張社區三分鐘生活圈的手繪地圖。
停留時間從 18 分鐘到 41 分鐘。下訂率從 6% 到 13%。
廣告文案改掉的三個詞
原本的主打字是尊榮、靜謐、傳世。
我們換成三行字：步行四分鐘到捷運、公設比 32%、二房 28 坪起。
點擊率從 0.9% 到 3.1%。詢問電話裡問價格的比例下降，問樓層的比例上升。
你可以先做的四件事
- 打開報名表單，確認每一組名單都帶著來源代碼。
- 把上個月的名單依管道拆開，算各自的到訪率。
- 量一次從報名到第一通電話的分鐘數，寫在白板上。
- 把文案裡的形容詞換成三個可以查證的數字。
顧問筆記：代銷與廣告的對帳會議
這個案子每週三下午開四十分鐘的對帳會。桌上只有一張表。
表上四欄：本週名單、到訪、下訂、來源代碼。代銷填前三欄，我們填第四欄。
會議規則是先對數字，再談原因。談原因的時間不超過十五分鐘。
開了三十二次。這三十二次會議比任何一份報表都有用。
建案行銷的五個檢查點
| 檢查點 | 合格線 | 怎麼查 |
|---|---|---|
| 名單帶來源代碼 | 100% | 報名頁原始碼 |
| 首次回電時間 | 五分鐘內 | 通聯紀錄 |
| 到訪率 | 三成以上 | 櫃檯登記表 |
| 接待中心停留 | 三十分鐘以上 | 現場計時 |
| 文案可查證數字 | 三個以上 | 廣告素材 |
常見問題
建案廣告的名單成本要看哪個數字？
看每組到訪成本，不看每組名單成本。這個案子名單成本看起來漂亮，到訪率只有 10.5%。改看到訪成本以後，預算配置整個翻過來。
潛在客戶表單為什麼名單品質差？
填寫門檻低，帶著自動填入。這個案子的臉書潛在客戶表單到訪率 7.6%，搜尋管道 47.5%。同樣的預算搬到搜尋，到訪數翻了將近一倍。
報名後多久要回電？
五分鐘內。這個案子的紀錄是五分鐘內回電到訪率 52%，超過一小時掉到 14%，隔天才打只剩 3%。
建案文案該寫什麼？
可以查證的數字。步行分鐘數、公設比、坪數區間。這個案子把尊榮、靜謐、傳世三個詞換成三個數字，點擊率從 0.9% 升到 3.1%。
接待中心的動線會影響成交嗎？
會。這個案子把樣品屋入口移到動線中段，加上一張生活圈手繪地圖，停留時間從 18 分鐘拉到 41 分鐘，下訂率從 6% 到 13%。