住宅建設行銷案例｜某房仲加盟店短影音 屋主委託取得成本 5,200 元→1,700 元
住宅 / 建商 / 營建｜行銷顧問陪跑案例｜冠誠數位行銷
案例 產業別：住宅 / 建商 / 營建
位於台中重劃區的房仲加盟店，真正缺的不是買方，而是屋主委託
房仲的短影音大多在拍帶看，但帶看影片吸引的是買方，而一家店真正的瓶頸常常是屋主委託。本案把影片主軸改成「屋主想賣房之前會想知道的事」，以在地行情解讀與賣屋流程拆解為核心，屋主委託取得成本從 5,200 元降到 1,700 元。
這家加盟店的經紀人很年輕，拍片意願高，也累積了一些追蹤者，但追蹤者多半是正在找房的年輕買方。店長發現，影片觀看數越來越高，手上的物件卻越來越少。
產業背景與品牌原本的卡點
房仲業的競爭，在很多區域其實是物件的競爭。誰手上有好物件，買方自然會來。屋主決定委託哪一家，通常取決於信任，他們想知道這個經紀人懂不懂這一區、會不會把房子賣在合理的價格、流程是否透明。
加盟店原本的影片內容包括開箱物件、社區公設介紹、經紀人日常，這些影片確實帶來買方詢問，但屋主看完不會覺得「我要把房子交給他」。店長曾經嘗試投放「免費估價」廣告，名單很多但品質很差，很多只是好奇自家房價的人。
診斷方法：先確認問題出在哪一層
我們先訪談店內業績最好的兩位經紀人，了解他們與屋主第一次見面時最常被問什麼。答案集中在：這一區最近成交行情如何、要不要先整理再賣、開價要怎麼抓、委託之後會怎麼行銷、專任委託與一般委託差在哪。
接著我們檢視過去半年的影片數據，發現少數幾支講解社區行情的影片，雖然觀看數不高，但留言中出現「我家也在這社區，可以聊聊嗎」的比例遠高於其他影片。這是很清楚的訊號。
- 訪談頂尖經紀人整理屋主首次見面的提問
- 依影片主題分類並比對留言中的屋主訊號
- 檢查免費估價名單的後續轉換比例
- 確認影片引用行情數據的來源是否可靠
- 盤點店內可拍攝短影音的人力與時間
策略拆解
行動一：短影音主題轉向屋主視角
影片主題改為三個系列：社區行情解讀（以實價登錄公開資料說明近期成交區間，並提醒每戶條件不同）、賣屋流程拆解（從委託、定價、帶看到交屋的每一步）、屋主常見錯誤（例如開價過高導致掛太久）。每支影片控制在六十秒內，開頭三秒就點出問題。
所有行情數據一律引用公開來源並說明查詢方式，不做保證售價的承諾。
行動二：名單型廣告只投給看過影片的人
我們不再對冷受眾投放免費估價廣告，而是先把行情影片推給區域內的受眾，再針對看完一半以上影片的人投放名單型廣告，表單內容是「預約一對一行情說明」而非「免費估價」，並詢問房屋所在社區與預計出售時間。
這個調整讓名單數量下降，但每一筆的意圖明確許多。
行動三：LINE 追蹤與行情月報
填寫表單的屋主會被邀請加入店家 LINE 官方帳號，並依所在社區收到每月一次的行情摘要。對於還沒準備好賣的屋主，這是一個低壓力的長期接觸方式，經紀人也能在對方準備好時第一時間知道。
月報的格式固定為三段：本月社區周邊的公開成交摘要、一個屋主常見問題的簡短解答、以及一則近期店內服務的真實流程紀錄。經紀人輪流撰寫，店長審閱後發送，讓每位經紀人都有機會在屋主心中建立專業形象。
執行時程
| 階段 | 期間 | 重點工作 |
|---|---|---|
| 第一階段 | 第 1 至 2 週 | 經紀人訪談、影片數據回顧、主題系列規劃 |
| 第二階段 | 第 3 至 6 週 | 三個系列各拍攝四支影片並發布 |
| 第三階段 | 第 7 至 10 週 | 再行銷名單廣告設定、表單改版、LINE 分眾 |
| 第四階段 | 第 11 至 20 週 | 行情月報發送、每月檢視委託來源與影片表現 |
成效數據對照表
| 指標 | 優化前 | 優化後 |
|---|---|---|
| 屋主委託取得成本 | 5,200 元 | 1,700 元 |
| 每月新增屋主委託 | 3 件 | 9 件 |
| 屋主類留言佔比 | 4% | 23% |
| 名單轉為面談比例 | 11% | 42% |
| LINE 屋主好友數 | 約 60 人 | 約 780 人 |
| 影片平均完整觀看率 | 18% | 39% |
| 專任委託佔比 | 20% | 48% |
本案例已去識別化，數據為呈現操作邏輯與優化方向之示意，非特定客戶之完整數據。
關鍵學習
同一個渠道、同一批經紀人，只是換了一個觀眾，結果就完全不同。短影音不是只有觀看數這一個指標，更重要的是誰在看、看完之後會不會採取行動。
另外，放棄「免費估價」這種高誘因的鉤子，改用更誠實的「行情說明」，名單變少但品質提高。對高信任需求的服務來說，過度誘因常常會吸引錯的人。
同產業可複製的檢核清單
- 影片主題是否對應到你最缺的那一端客戶
- 行情數據是否引用公開來源並提醒個案差異
- 名單廣告是否優先投給已看過內容的受眾
- 表單是否能辨識物件所在區域與出售時程
- 未準備好的名單是否有長期低壓力的接觸方式
- 是否定期檢視委託來源而非只看觀看數
延伸閱讀
常見問題
影片中可以直接說某社區的成交價嗎？
可以引用實價登錄的公開資料，但要說明資料時間與查詢方式，並提醒樓層、屋況等個別條件會造成差異，不宜暗示保證價格。
經紀人不擅長面對鏡頭怎麼辦？
可以從螢幕錄影搭配旁白的形式開始，例如邊操作實價登錄網站邊解說，降低入門門檻。
加盟店可以自己投放廣告嗎？
需先確認加盟總部對品牌使用與廣告投放的規範，本案在總部規範範圍內執行。
為什麼不繼續拍帶看影片？
帶看影片仍有價值，但本案的瓶頸在物件來源，所以把主要資源轉向屋主內容，帶看影片則維持較低頻率。
想把同一套方法用在你的品牌上？
冠誠數位行銷提供行銷顧問、顧問諮詢、講師教學與企業內訓服務，從市場調研、競品分析到 SEO / AEO、廣告投放、LINE 與 CRM 經營、整合行銷與品牌重塑，依你的產業階段與商業模式設計可執行、可驗收的方案。