住宅建設行銷案例｜某綠建築新創建商 KOL 合作 預約賞屋 ROAS 120%→480%
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案例 產業別：住宅 / 建商 / 營建
第一次推案的年輕建商，主打節能設計與綠建築標章，但市場不認識他們
新創建商第一次推案，最缺的不是預算，而是一個讓陌生人相信的理由。本案選擇與居家節能、建築科普領域的中小型創作者合作，請他們實際量測樣品屋的溫度、採光與通風，用可驗證的內容取代美化的形象廣告，預約賞屋的廣告投資報酬率從 120% 提升到 480%。
這家建商的團隊來自建築設計背景，對節能設計非常有想法，建案取得了綠建築相關標章。但一開始的行銷沿用傳統做法，找了生活風格類的大型網紅拍攝形象影片，觀看數很漂亮，預約卻寥寥無幾。
產業背景與品牌原本的卡點
綠建築在台灣的住宅市場裡，常被消費者視為「聽起來很好，但不知道對我有什麼差別」的賣點。買方會問：夏天真的比較涼嗎？電費能省多少？這些標章是什麼意思？如果回答只是一句「符合綠建築標準」，說服力非常有限。
新創建商沒有過往建案可以參考，買方無法去問老住戶，也查不到品牌的歷史。這使得第三方的聲音特別重要。問題在於，原本合作的生活風格網紅，他的受眾喜歡的是漂亮的空間，而不是會仔細比較隔熱與通風的人。
診斷方法：先確認問題出在哪一層
我們先分析前一波合作的留言與私訊，發現大多數互動是「好美」「在哪裡」，但幾乎沒有人問價格或格局。接著我們搜尋過去一年台灣社群中討論「西曬」「隔熱」「全熱交換」「電費」的內容，找出經常發表這類實測、且留言區有大量購屋族提問的創作者。
我們列出二十位候選創作者，逐一檢視他們近期內容的留言品質、是否曾清楚揭露合作關係、以及受眾是否集中在購屋年齡層，最後篩選出五位粉絲數在一萬到八萬之間的創作者。
- 分析前一波網紅合作的留言意圖
- 搜尋社群中節能居住相關的討論與創作者
- 評估候選創作者的留言品質與受眾輪廓
- 確認創作者過去是否清楚揭露業配
- 建立每位創作者的專屬追蹤連結
策略拆解
行動一：以實測取代形象拍攝
我們與每位創作者討論出一個可量測的主題，例如夏季午後兩點各樓層室內外溫差、自然採光下的照度、開窗後的空氣流動。創作者自備量測工具，建商只提供樣品屋與設計說明，不干涉量測結果。
內容一律清楚標示合作關係，並由創作者自行說明測試方法與限制，例如只是單日量測、樣品屋與實際戶別可能不同。
行動二：專屬預約頁與追蹤
每位創作者都有一個專屬的預約頁，頁面上方引用該創作者的實測重點，下方是建案的節能設計說明與預約表單。我們用 UTM 參數與 GA4 事件追蹤每個來源的瀏覽、預約與到場。
這讓我們能清楚比較每位創作者帶來的實際到場數，而不是只看觀看數。
行動三：把實測內容再利用成廣告素材
在取得創作者授權後，我們把實測片段剪成十五秒的短版素材，投放給對居家節能、購屋相關主題有興趣的受眾。表現最好的素材是溫差量測的畫面，因為它把抽象的綠建築變成一個直觀的數字。
執行時程
| 階段 | 期間 | 重點工作 |
|---|---|---|
| 第一階段 | 第 1 至 3 週 | 前波合作分析、創作者篩選、合作條件討論 |
| 第二階段 | 第 4 至 7 週 | 五位創作者實測拍攝、專屬預約頁建置 |
| 第三階段 | 第 8 至 11 週 | 內容發布、到場追蹤、素材授權 |
| 第四階段 | 第 12 至 18 週 | 實測素材廣告投放、預約到場率優化 |
成效數據對照表
| 指標 | 優化前 | 優化後 |
|---|---|---|
| 預約賞屋 ROAS | 120% | 480% |
| 單次預約成本 | 4,800 元 | 1,350 元 |
| 預約到場率 | 38% | 72% |
| 合作內容留言中的購屋提問佔比 | 3% | 29% |
| 實測素材廣告 CTR | 0.8% | 3.4% |
| 官網節能說明頁停留時間 | 52 秒 | 3 分 12 秒 |
| 首批戶別銷售率（開案三個月） | 14% | 41% |
本案例已去識別化，數據為呈現操作邏輯與優化方向之示意，非特定客戶之完整數據。
關鍵學習
KOL 合作的價值不在觸及數，而在於他能替你說出你自己說了不被相信的話。對新創建商來說，一位受眾信任的第三方用量測工具說出的數字，比任何形象影片都有力。
第二個學習是，允許創作者說出限制反而加分。當創作者主動說明「這只是單日量測」，觀眾更相信其他部分是真實的。
最後要提醒的是，KOL 合作只是打開第一扇門。到場之後，接待人員能不能延續同樣的誠實與專業，才決定最後是否成交。我們在第二階段也協助接待中心準備了一份與實測內容一致的說明稿，避免線上線下說法落差。
同產業可複製的檢核清單
- 合作創作者的受眾是否與你的買方輪廓重疊
- 合作內容是否能以可驗證的方式呈現產品特點
- 合作關係是否清楚揭露
- 每位創作者是否有獨立的追蹤連結與到達頁
- 是否以到場或成交而非觀看數評估合作成效
- 實測內容是否取得授權並再利用為廣告素材
延伸閱讀
常見問題
建案找 KOL 合作要注意哪些規範？
合作內容應清楚揭露業配關係，並避免誇大或無法證實的效果描述，涉及建案資訊時也要符合不動產廣告的相關規範。
小型創作者的效果真的比大型網紅好嗎？
不一定，關鍵在受眾是否精準。本案的中小型創作者受眾集中在正在研究購屋的人，因此轉換效率較高。
實測結果如果不理想怎麼辦？
事前要有心理準備。本案在合作前就與創作者約定如實呈現，若結果不如預期，也是調整設計說明的參考依據。
ROAS 在建案行銷中怎麼計算？
本案以預約到場後成交的戶數，換算預估銷售貢獻再除以廣告與合作費用，並非直接的線上交易金額。
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