小型營造廠做自地自建官網，第一年最常錯在哪裡？
錯在把官網寫給同業看，沒有寫給第一次蓋房子的地主看。地主進站想知道的是我的地能不能蓋、流程有幾關、錢分幾次付，網站卻只給他完工照與公司沿革。修正的順序是先補流程與土地條件的說明，再改造價的寫法，最後才處理作品頁與表單。
檢討的對象是一家十人左右的營造廠。過去二十年的案源來自建築師事務所與公共工程的分包。第二代接手後，想直接面對有土地的個人業主，承接透天住宅與農舍的新建。自地自建指的是業主用自己的土地，自己委託設計與營造，把房子蓋起來自用。
官網上線滿一年時，我們受邀做一次檢討。以下五個錯誤按發現的先後排列，每一項都附上當時的想法、實際的後果與修正方式。
錯誤一：首頁只談公司實績，沒有回答地主的第一個問題
當時的想法很合理。營造廠最拿得出手的就是實績，所以首頁放了甲級或丙級的登記資訊、歷年工程清單與大樓照片。
後果是地主看不懂。我們訪談了三位曾經進站又離開的地主，他們是老闆的親友介紹來的，後來找了別家。其中一位說得很直接：我看了半天，不知道你們蓋不蓋我這種小房子。
地主的第一個問題是我的地能蓋嗎。第二個問題是要找你們還是先找建築師。網站對這兩題一個字都沒有。
修正方式是在首頁第一屏直接寫出服務對象與三個入口：我有建地想蓋透天、我有農地想了解能不能蓋、我已經有設計圖想找營造廠估價。每個入口進到一頁專屬說明。公司實績移到第三屏。
錯誤二：把土地能不能蓋的問題，寫成肯定句
第一版的說明頁為了讓地主安心，寫了農地也能蓋、小基地也沒問題這類句子。
這是最危險的一個錯誤。土地能不能興建、能蓋多大，取決於使用分區、建蔽率、容積率、臨路條件與申請人資格等事項，每一筆土地的情況都不同。建蔽率是建築物投影面積占基地面積的比例上限，容積率是總樓地板面積占基地面積的比例上限。營造廠沒有立場替地主下結論。
有地主拿著網站上的句子來問，為什麼你們寫可以，建築師卻說我的地不行。老闆當場解釋了半小時。
修正後的寫法改成列出要確認的事項，並指明該找誰確認。
- 土地使用分區與可建築的用途：向土地所在地的主管機關申請相關證明文件
- 建蔽率、容積率與高度限制：由開業建築師依法規檢討
- 基地是否臨接建築線、道路寬度是否足夠：由建築師與主管機關確認
- 農地興建農舍的資格與面積限制：依主管機關現行規定，由地主向當地機關查詢
- 地質與排水條件：必要時委託專業技師鑽探與評估
頁面最上方加一段聲明：本頁為流程說明，個別土地是否可以興建，須由開業建築師與主管機關認定。這段話寫上去之後，進來的詢問反而更具體，地主會先說自己的分區是什麼。
錯誤三：造價只寫一坪多少錢，沒有說明包含與不包含的項目
當時老闆認為，客人就是要看數字，所以在首頁放了一個每坪造價起。
後果有兩個。第一，地主拿這個數字乘上坪數當成總預算，等到正式估價發現多出設計費、鑽探、規費、水電外線、景觀與室內裝修，覺得被騙。第二，同業也在看，報價時直接壓在這個數字底下。
我們沒有建議拿掉造價資訊。地主不看到任何數字就不會來問。修正的做法是把一個數字換成一張結構表，說明一棟房子從無到有的費用分成哪幾塊，哪幾塊是營造廠報的，哪幾塊不是。
- 設計與監造費：付給建築師，營造廠報價不含
- 規費與申請費用：建照、使用執照與各項申請，依主管機關規定
- 地質鑽探與測量：視基地條件，由專業單位報價
- 結構體與外牆：營造廠報價的主要部分，依構造形式與樓層變動
- 門窗、防水、水電管線：營造廠報價，依規格等級變動
- 室內裝修與設備：通常另案計算，需事先講明界線
- 外線、圍牆、景觀與整地：常被漏算，要在估價前列入
每坪造價改放在這張表的下方，並寫明它只對應第四項與第五項，而且隨材料與人工行情變動，實際金額以書面估價單為準。數字的區間由業者依自身成本訂定並定期更新，文中不代為列出。
錯誤四：作品頁只有完工照，看不出營造廠做了什麼
作品頁放了十幾棟透天的外觀照片，拍得很好。問題是這些照片看起來像建築師的作品集。地主分不出來設計是誰做的，營造廠的功夫又在哪裡。
營造廠的價值在看不見的地方：鋼筋綁紮、模板精度、混凝土澆置的管控、防水層的施作順序。這些完工後全部被蓋住。
修正的方式是每一個案例改用施工階段來排列，照片從工地日報裡挑。工地日報是工地主任每天記錄進度、人力與天候的文件，本來就有照片，只是從來沒有給業主以外的人看過。
- 基礎階段：開挖後的地質狀況、基礎配筋、澆置前的查驗照片
- 結構階段：每一層樓板的鋼筋與管線預埋、拆模後的表面狀況
- 防水階段：屋頂與浴室的防水層、試水的過程與時間紀錄
- 裝修前交接：管線位置圖、給水壓力測試紀錄
- 完工：外觀照放在最後，只放兩張
每個案例最上方用三行字交代基地條件、構造形式與工期，並註明設計單位為另行委託的建築師事務所，名稱不公開。業主的姓名與地址一律不出現，照片中的門牌與車牌先遮蔽。
這一項最花時間。工地主任不習慣挑照片給外人看，第一批交出來的照片有一半是雜亂的工地。我們訂了一條規則：每個階段只挑一張能說明查驗重點的照片，旁邊寫一句這張在檢查什麼。
錯誤五：詢問表單與在地搜尋，都當成上線後就不必再管
表單只有姓名、電話與需求說明。進來的詢問五花八門，有問修漏水的，有問鐵皮加蓋的，也有推銷廣告的。老闆每一通都回電，時間耗掉大半。
修正後的表單增加四個欄位：土地所在的鄉鎮市區、土地類別是建地或農地或不確定、是否已委託建築師、預計動工的時間。最後加一題選填，請地主上傳地籍圖或土地謄本的照片，並說明個人資料僅供初步評估使用。
在地搜尋的部分，Google 商家檔案是店家在搜尋與地圖上的免費資訊頁，這家營造廠的類別填的是建築公司，服務項目空白。我們補上自地自建、透天住宅新建、農舍興建等項目，服務範圍設定為實際願意跑的三個縣市。超過這個範圍的案子，工地主任無法每天到場，老闆自己也不想接。
Google Search Console 是 Google 提供的免費搜尋成效工具。我們每個月匯出一次查詢字詞到試算表，發現進站的搜尋多半是公司名稱，幾乎沒有自地自建流程、農地蓋房子這類查詢。這說明網站只接到了本來就認識他們的人。補上流程頁與土地條件頁之後，這類查詢才開始出現曝光。
修正的先後順序，為什麼不能顛倒？
五個錯誤我們沒有同時動手。順序是錯誤二、錯誤一、錯誤三、錯誤五、錯誤四。
錯誤二最先處理，因為肯定句已經造成現場爭執，多留一天就多一分風險。接著改首頁入口與造價結構，讓進站的地主讀得懂。表單排在內容之後，否則欄位再仔細，進來的還是不相干的人。作品頁放最後，因為要回頭翻工地日報，耗時最長，而且前四項沒做好，作品頁再精彩也沒有對的人看。
老闆在會議上問，能不能先做作品頁，因為那最有成就感。我們的回答是可以同步整理素材，但上線順序不變。
檢討之後，用哪些標準判斷官網有沒有改對？
- 表單詢問中，填寫了土地類別與所在地的比例是否提高
- 老闆回電後，判定為不相干而結束的通數是否下降
- 首次面談時，地主是否已經讀過費用結構表，由老闆在試算表上勾選記錄
- Search Console 中，非品牌名稱的查詢是否開始有曝光與點擊
這四項都用試算表記錄，每月檢視一次。自地自建的決策期很長，從第一次詢問到簽約常以季甚至以年計。前半年看不到簽約數的變化是正常的，不要因此回頭改掉已經修正的內容。
這份檢討不適用於哪些營造廠？
以公共工程或建設公司發包為主、不打算承接個人業主的營造廠，不需要這樣的官網。對他們來說，登記等級、實績清單與財務能力的呈現更重要。
沒有固定合作的建築師、也沒有人力處理個人業主溝通的營造廠，也要先想清楚。自地自建的業主第一次蓋房子，問題多、變更多、情緒也多。網站把人帶進來之後，要有人能接住。
另外，本文是行銷內容的檢討，不是法律或建築專業意見。土地是否可建、可建面積、農舍資格與各項申請程序，都應由開業建築師、相關技師與當地主管機關依現行法規確認。
常見問題
自地自建要先找建築師還是先找營造廠？
一般先找開業建築師確認土地能否興建並完成設計，再由營造廠依圖估價。也可以先諮詢營造廠了解造價結構，但法規檢討與請照仍須由建築師辦理。
自地自建一坪造價為什麼各家差很多？
因為各家報價包含的項目不同。有的只含結構體，有的含門窗與水電。比較前要先確認是否含設計費、規費、外線、景觀與室內裝修。
農地可以蓋房子嗎？
要看土地的使用分區、申請人資格與主管機關的現行規定，每筆土地情況不同。請向土地所在地的主管機關查詢，並委託開業建築師檢討。
怎麼判斷營造廠的施工品質？
請對方提供施工階段的照片與查驗紀錄，例如配筋、防水試水與拆模後的狀況。只看完工外觀照，無法判斷被蓋住的工程品質。